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二手房装修需要注意什么问题?

2019-09-12
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二手房装修需要注意什么问题?

      一直以来,二手房翻新改造的需求都很旺盛,同时随着精装房普及,不少刚需房业主目光也转向了老房。

      购买二手房时,大家重点考察的除了房子本身格局及采光条件,还应关注地理位置及周边设施配套、交通条件等等。还有一点,不能忽略,那就是房子的翻新改造成本。除了正常的装修项目,二手房翻新比新房装修多了一道拆除费用,价格几千上万,根据旧房的状态和面积,高低不等。

      通常,如果购买的是10年以上的二手房,准备用来长期自住,改造程度就是将全屋拆除到毛坯房的状态,再重新装修。主要是因为十年以上的老房,会出现——水电老化,地板地砖鼓包松动,墙面裂缝明显,厨卫功能欠缺等严重妨碍正常居住、降低生活品质的问题隐患,即便是只出租三五年的旧房,也会因装修成本低、用材廉价,出现上述情况。尽管症状看着不那么严重,也最好在入住前,翻新一步到位,毕竟是以长久自住为前提的,住着住着老出问题就太糟心了。


       但如果翻新预算有限,或者房子看着比较新,不知道应该全屋翻新还是局部翻新,可以向专业设计师咨询,不过最后应该都是看业主预算做决策,力之所及吧。

二手房翻新,很多业主会迷茫在装修流程上,下面做个详细梳理。

1、首先业主通过房子的主要用途规划,来确认装修预算投入多和翻新程度。长期自住的装修预算投入>出租商用装修投入,长期自住装修程度>出租商用翻新程度。

2、是否需要请专业设计师进行整体设计和施工管控,成都好点的设计100-500元每平米,价格不等。

3、确定要请设计师后,房子过户拿到钥匙,带设计师上门勘测现场。二手房现场情况比新房复杂得多,所以设计师在了解清情况后,才会给出建设性的建议意见。

4、从别人手里买过来的二手房,不想留的可以统统拆掉,只要别对承重结构轻举妄动。墙体拆除前一定一定要确认原始结构图、专业设计师和施工人员到现场勘测,找不到图纸的,一定要向物业确认,不可擅自拆改。承重墙、承重结构柱、剪力墙、配重墙、墙上的梁,都不可以拆。

5、跟物业确定有无指定建渣堆放地,有就还好,能省下建渣外运费,如果是没电梯的老小区,会增加材料上楼的人工费。

6、动工前,要到物业办好装修手续。入住率高的老小区,装修时间会比新小区把控的更严格,成都这边一般是上午9-12点,下午2-5点,节假日周末不允许施工。

7、施工开始前做好楼道、楼梯的施工保护,不影响邻居正常生活、不损坏楼内设备设施。如施工现场有需要保留的家具或门窗,也要做好保护措施。

8、二手房翻新比新房施工,虽只多了一项拆除,但具体施工操作上还是会有些许差别和值得注意的地方。通常旧房拆除清理的内容包括:老旧卡顿密封性差的门窗、鼓包松动的地板、石膏板吊顶、铝扣板吊顶拆除,乳胶漆基层铲除,旧墙纸墙布拆除,厨卫瓷砖、老化的水电、旧柜体拆除,旧家电清理,非承重结构的墙体拆除,等等。

9、杜绝暴力拆除,有些业主为了省钱,没什么经验,找外面的拆除工人,这些人通常顾头不顾尾,不管同时也不清楚接下来的施工,很容易造成不可逆的损失,一定要注意避免,请工人务必小心谨慎,遵从专业人员指挥。

10、拆除完成后,开始正常的装修施工流程。如有需新建的墙体,或在非承重墙体开窗洞的,工人一定要完全遵照业主及设计师意图,按照确定好位置和尺寸进行施工,不得随意发挥。砌墙时,新旧墙体结合处务必植入拉结钢筋并挂网,防止墙体日后开裂。

11、拆除会破坏防水,所有防水都要重新做。各空间防水工艺标准——

①卫生间墙面防水高度1800mm,地面无死角满做,回填前一遍丙纶防水(防止如发生漏水渗到楼下邻居家里),碳渣回填后做一遍丙纶,一遍砂浆,闭水实验48小时,无渗漏,即合格;有衣柜靠着的那面墙,防水可以做到顶,防止日后水汽侵入衣柜。

②生活阳台,需做防水,地面满做一层,墙面300mm,洗衣区600mm。

③厨房水槽区域防水高度600mm,其他墙面区域300mm,地面满做一层。

12、所有墙面开槽必须先弹线确认位置尺寸,再用切割机平整切割,砖砌墙面不允许有超过一米以上的横槽。

13、水电改造:

①地面布线,不管是漂亮的横平竖直,还是省钱的转角月亮弯,都不错。

②强弱电分管穿,严禁同管铺设,强弱电交叉必须包锡箔纸屏蔽。

③导线必须粉色,火线用红色,零线用蓝色。接地线用黄绿双色线,线管内严禁有接头。

④吊顶内电线必须穿管保护,但不能固定在管道和吊顶丝杆及龙骨上。

⑤冷热水管按“左热右冷“布置,间距至少30mm。

14、贴砖和铺地板重点注意,找平和无空鼓,贴之前,注意砖的尺寸大小、铺贴方式、花色纹路,一句话,一定一定一定要按图纸施工,切勿自由发挥。

15、石膏板顶面需安主灯、吸顶灯的地方必须使用木工板加固,中央空调出回风口及设备检修口等位置四周必须用龙骨加固处理。

16、墙面施工,腻子两遍,乳胶漆底漆面漆必须涂刷均匀。如调色,一定要设计师或者业主在场,一点点调试。

17、装修材料购买、橱柜定制,根据工期进度,提前跟商家下单。空调地暖新风,开工前确认是否安装和商家,开工交底时商家要到场;地板瓷砖,设计方案完成后就可以确定款式了;在水电改造前确定好厨房水电走线,水电改造后橱柜商家复尺,同时下单生产,定制周期通常1个月左右,油漆完工后安装;卫浴洁具提前看好,贴砖完工后安装;定制柜体安装,譬如入户玄关柜、餐柜、衣柜、收纳柜、榻榻米等,是硬装施工的最后步骤,鉴于定制柜体的周期长短不一,提前和商家确定好设计、尺寸、选材,提前1-2个月下单。

18、接下来就是敞晾,开窗通风,工业风扇劲吹,其他的除醛办法不推荐,有比我说的还好使的招,评论区说出你的想法。

总之,二手房翻新改造,需要花更多心思,最好有专业人士协助。

还有,如果你想控制整体预算,方法很多,但要结合具体情况具体分析解决,但绝不会有花100块解决1000块钱事儿的可能。对,这就是我要告诉大家的最后一件事,凡事好商量,但不能白嫖。

装修两部曲:钱包鼓起来,审美朝前迈 。

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